Casa ricevuta in donazione: attenzione ai rischi legali, tributari e bancari

da | Ott 20, 2021 | LEGGI E FISCO IMMOBILIARE | 0 commenti

L’articolo di oggi tratta un argomento delicato e su cui c’è poca (chiara) informazione: la vendita di una casa ricevuta in donazione.

La maggior parte delle persone pensa infatti che una casa ricevuta in donazione possa essere venduta subito e senza conseguenze, ma in realtà non è così, perché possono nascere problemi di natura bancaria,  fiscale e con i legittimari, ovvero con gli altri eredi.

Per capire bene l’argomento, ti porto l’esempio di una coppia che stava per acquistare una casa. Quell’immobile aveva tutte le carte in regola, era spazioso, indipendente e accogliente.

Solo a un certo punto della trattativa, la venditrice aveva ammesso che quella casa era frutto di una donazione e che lei aveva ancora tre sorelle in vita.

La venditrice aveva asserito che le sorelle avevano ricevuto anche loro una parte di eredità, quindi non avrebbero ‘fatto storie’ perchè quella casa era stata donata a lei e punto.

Non voleva nemmeno far firmare loro un documento di rinuncia degli eredi.

Il punto è questo: come poteva la coppia interessata all’acquisto, essere sicura al 1000×1000 che le sorelle non avessero mai richiesto indietro la casa ricevuta in donazione all’altra?

Impossibile saperlo, anche perché la vita segue corsi imprevedibili e magari le sorelle avrebbero potuto trovarsi in ristrettezze economiche e dichiarare di avere ricevuto un’eredità inferiore alla cosiddetta ‘quota legittima’.

E quindi chiedere indietro la casa.

La questione legale può infatti essere sollevata entro 10 anni dalla data di morte di chi ha donato l’immobile e se il donatario ha venduto la casa, l’immobile può essere riacquisito dagli eredi entro 20 anni dalla donazione.

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Una spada di Damocle che mette sul chi va là anche le banche

Acquistare un immobile con una spada di Damocle del genere è davvero molto rischioso, ma il problema è anche di natura bancaria, quando viene richiesto un mutuo per comprare l’immobile.

Le banche – non conoscendo le questioni interne di famiglia e mettendo sempre ‘le mani avanti’, temono infatti che la casa possa essere richiesta indietro dai legittimari, situazione in cui perderebbe la sua garanzia.

Per questo, le banche solitamente finanziano l’acquisto di una casa donata solo se hanno a disposizione la rinuncia dei legittimari a ogni possibile contestazione sulla donazione.

In pratica, i legittimari firmano un documento dove rinunciano completamente alla casa, ovvero gli eredi (genitori, coniuge e figli – non cugini o parenti più lontani)si impegnano a non chiedere mai più indietro l’immobile, ma questo può rallentare molto la compravendita.

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Casa ricevuta in donazione: ci sono rischi con l’Agenzia delle Entrate?

Se chi ha ricevuto la casa in donazione ha usufruito del Bonus Prima Casa non è possibile vendere l’immobile prima che siano passati 5 anni dal rogito (o dal trasferimento ufficiale della proprietà).

Questo vincolo è stato inserito per evitare le speculazioni e può essere ‘raggirato’ se entro un anno dalla vendita del primo immobile si acquista un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Ma che cosa succede se si vende la casa in donazione e non sono ancora passati 5 anni dal trasferimento o acquistata una nuova abitazione da adibire a prima casa?

Si perde il bonus e la riduzione delle imposte, quindi bisogna saldare all’Agenzia delle Entrate l’intero importo previsto. 

L’iter è di presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate per il ricalcolo delle imposte, altrimenti si può incorrere in sanzioni, anche salate.

Vendere una casa donata può quindi riservare diversi problemi.

Si tratta di una situazione spinosa che va analizzata caso per caso, ma per cui è indispensabile chiedere l’aiuto di un professionista per non ipotecare il proprio futuro con problemi ereditari, fiscali e anche legali.

Per questo, nella mia agenzia, provvedo a verificare con precisione i documenti degli immobili (soprattutto nell’ipotesi di una casa ricevuta in donazione)e a chiedere il supporto di professionisti quali avvocati e notai, per aiutare i clienti a risolvere  e prevenire gli eventuali problemi che possono presentarsi.

Per ogni informazione contattami qui.

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