Come si fa a cancellare l’ipoteca sulla casa?

Diverse persone si chiedono come si fa a cancellare l’ipoteca sulla casa. Questo è un tema che ho trattato velocemente nei “i consigli dell’agente immobiliare” ma mi sono resa conto che merita un approfondimento, perché le informazioni su questo tema sono piuttosto frammentarie. 

La cancellazione dell’ipoteca sulla casa può essere necessaria se hai pagato tutte le rate del mutuo, oppure vuoi procedere all’estinzione anticipata del finanziamento perché hai venduto o vuoi rivendere l’immobile. 

In entrambi i casi serve, quindi, cancellare l’ipoteca sulla casa, ovvero la garanzia che è stata data a fronte della concessione del mutuo. 

In questo caso si delineano due scenari.

Il primo è la cancellazione dell’ipoteca d’ufficio, secondo quanto previsto dalla Legge Bersani sui mutui. Si tratta della legge numero 40/2007 secondo cui la banca o l’istituto di credito deve effettuare una comunicazione di avvenuta estinzione dell’ipoteca agli uffici competenti una volta ricevuta l’ultima rata del muto oppure la chiusura anticipata del finanziamento. 

Per maggiori informazioni su come si fa a cancellare l’ipoteca sulla casa d’ufficio, qui c’è un contributo del notariato che lo spiega in modo approfondito.

Va da sé che, se si opta per la cancellazione dell’ipoteca d’ufficio non serve l’intervento del notaio e questa procedura si applica solo sulle ipoteche volontarie che sono relative ai mutui per l’acquisto delle case, dove il mutuo è stato concesso da una banca, da una finanziaria o anche da un ente previdenziale. 

Secondo questo approfondimento, la cancellazione d’ufficio dell’ipoteca è molto diffusa, perché sicuramente fa risparmiare in quanto non è necessario l’atto non notarile e viene spesso accettata dagli acquirenti degli immobili o dalle banche che provvedono al finanziamento, anche se presenta delle minori tutele rispetto alla cancellazione dell’ipoteca dal notaio.

uomo che firma per cancellare l'ipoteca sulla casa

Quando si può cancellare l’ipoteca sulla casa?

È importante sapere che per legge l’ipoteca ha una durata di vent’anni dalla sua iscrizione e alla scadenza si estingue da sola, senza alcun costo. 

Naturalmente, se il debito -in questo caso il mutuo- viene interamente pagato prima dei vent’anni è possibile cancellare l’ipoteca in qualsiasi momento.

Come visto, una prima via può essere quella della cancellazione automatica dell’ipoteca a seguito del pagamento del debito, che si applica solo in questi casi:

  • Se l’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un mutuo;
  • Se l’ipoteca è stata cancellata totalmente; 
  • Se l’ipoteca è stata  stipulata con una banca, un ente previdenziale o una società finanziaria. 

In tutti gli altri casi si procede con la cancellazione dell’ipoteca con atto notarile. In questo caso il notaio redige un atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca che deve essere sottoscritto dalla banca dall’istituto di credito che ha erogato il finanziamento. 

calendario e soldi

Quali sono i tempi della cancellazione tipo dell’ipoteca? 

La Legge Bersani sui mutui ha stabilito che la banca deve trasmettere la comunicazione all’Agenzia delle entrate con cui è stata cancellata l’ipoteca entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo. 

Se invece si opta per la cancellazione dell’ipoteca con atto notarile l’effetto è immediato e non richiede che trascorrano 30 giorni. 

Qui è bene aprire una parentesi che sottolinea la maggiore sicurezza della cancellazione dell’ipoteca dal notaio, perché la banca è obbligata a provvedere alla cancellazione, sostenendo tutti costi e non può rifiutarsi.

Come visto, però, la banca ha 30 giorni di tempo per  provvedere a inviare la comunicazione all’Agenzia delle entrate e, in questo arco di tempo, può anche comunicare che vuole mantenere l’ipoteca, nonostante l’avvenuta estinzione del debito, se ricorre un giustificato motivo. 

Questo tipo di procedimento, quindi, non può garantire al 100% che l’ipoteca venga effettivamente cancellata e non c’è neanche una garanzia sui tempi, perché anche se la banca è obbligata a comunicare immediatamente che il debito è stato pagato, la legge non prevede sanzioni qualora non lo facesse lo facesse ritardo. 

La necessità di attendere 30 giorni e la possibilità che la banca possa mantenere l’ipoteca nonostante il debito sia stato estinto, possono quindi rappresentare un ostacolo se l’estinzione del muto avviene contestualmente alla vendita di un ‘immobile che era stato ipotecato, oppure alla stipula di un nuovo finanziamento in sostituzione del precedente. 

Come risolvere? La risposta è con la cancellazione dell’ipoteca effettuata da un notaio, che però ha un costo. 

notaio che timbra la cancellazione dell'ipoteca

Quanto si paga l’atto notarile per togliere l’ipoteca sulla casa? 

Come visto, la cancellazione dell’ipoteca sulla casa d’ufficio non ha costi aggiuntivi per chi ha stipulato il muto, mentre la cancellazione con atto notarile ha un costo, che dipende dalla parcella del notaio. 

Diverse fonti riportano che il costo della cancellazione dell’ipoteca può variare dai 600 € ai 1200 € e può anche essere previsto un costo da parte della banca.

È meglio scegliere la cancellazione dell’ipoteca d’ufficio dal notaio? 

Ci sono dei pro e i contro, il pro della cancellazione dell’ipoteca d’ufficio è che è gratuita, però la banca ha tempo 30 giorni per fare la comunicazione all’Agenzia delle entrate e può anche riservarsi di mantenere l’ipoteca qualora ritenesse che ci fossero delle giuste cause. 

La cancellazione dal notaio è immediata, ma ha però un costo che può essere anche importante perché può andare oltre i mille euro.

In definitiva, la cancellazione dell’ipoteca dal notaio è sicuramente una procedura più immediata e che dà anche più garanzie, che possono “pesare” qualora tu abbia la necessità di vendere casa in tempi brevi. 

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