La consegna differita dell’immobile è una formula abbastanza usuale nella compravendita immobiliare e in questo articolo la approfondisco, a seguito di un case history che mi è successo qualche settimana fa e in cui ho toccato con mano la confusione e la scarsa informazione che c’è attorno a questo argomento.
La consegna differita dell’immobile prevede che la casa venga consegnata dopo il rogito, a una data prestabilita, e il contratto preliminare deve assolutamente riportare le condizioni.
È importante considerare che la consegna differita dell’immobile risponde solitamente a un’esigenza del venditore, che per diversi motivi non può liberare l’immobile contestualmente alla firma del rogito notarile.
Può trattarsi di una richiesta pratica, ovvero chi vende non ha il tempo per traslocare, ma anche economica, ovvero il venditore deve acquistare una nuova abitazione con il denaro frutto della compravendita e, di conseguenza, chiede di abitare la casa venduta fino a che non potrà trasferirsi in quella appena acquistata.
Qualsiasi sia la ragione, l’acquirente deve essere ben informato, i termini della consegna devono essere concordati fra le parti e riportate nel contratto preliminare e, successivamente, nell’atto definitivo di compravendita.
Come tutelare l’acquirente? [Case history]
Delle volte il contratto preliminare con le clausole può NON bastare, nel caso in cui il venditore liberi la casa venduta dopo la data stabilita.
Per questo, consiglio come agente immobiliare che il venditore depositi un assegno presso il notaio, che potrà riscuotere una volta consegnate le chiavi di casa.
In più, le spese notarili per la consegna differita sono a carico del venditore.
Credo ci sia molta confusione sulla consegna differita dell’immobile e anche tanta disinformazione.
Un case history di poche settimane fa mi ha vista lavorare su una consegna differita dell’immobile in cui le clausole proposte dall’altro soggetto della compravendita NON erano trasparenti, mentre io volevo assolutamente proteggere il mio cliente.
Per questo, mi sono affidata al notaio di fiducia, che ha fatto chiarezza e definito quali sono le basi corrette per la compravendita con consegna in differita.
Le riassumo qui, così possono essere utili a chi sta acquistando (ma anche vendendo) casa con questa eccezione.
Consegna differita dell’immobile: cosa c’è da sapere e da far scrivere nel preliminare
Innanzitutto, la proprietà e il possesso dei beni protagonisti del contratto, in questo caso l’immobile, passano all’acquirente al momento della stipula del contratto definitivo di vendita.
Il contratto deve quindi indicare la data in cui l’effettivo e materiale godimento dei beni passerà alla parte acquirente.
Nell’arco di tempo che intercorre fra la firma del contratto definitivo e la consegna dell’immobile, il venditore si costituisce come un detentore e si obbliga a consegnare la casa nella data stabilita.
Fino a quella data, il venditore potrà godere dell’immobile, e non dovrà dare alcun compenso all’acquirente, perché la consegna differita è stata considerata nel prezzo di vendita.
L’acquirente, per suo conto, non potrà chiedere che l’immobile venga consegnato prima, salva l’ipotesi di decadenza dal beneficio del termine, che avrà luogo in caso di grave inadempimento alle obbligazioni pattuite nel contratto.
Ecco che quando si realizza il passaggio, l’immobile dovrà essere libero da persone o cose, anche se l’acquirente ha la facoltà di accettare la consegna della casa, anche se liberata parzialmente, ovvero la scelta spetta a lui.
Va da sé che il venditore si impegna a non compiere atti o attività pregiudizievoli relativi ai beni oggetto di vendita per tutto il tempo che passa tra la data di stipula del contratto definitivo e la data di consegna.
E le spese?
Questo punto è interessante e so che in molti casi può avere fatto nascere delle controversie.
Tutte le spese relative all’utilizzo dell’immobile, come pure alla relativa manutenzione ordinaria sono a carico della parte venditrice fino al momento dell’effettiva consegna della casa, mentre quelle di manutenzione straordinaria sono a carico dell’acquirente.
Per quanto riguarda oneri accessori ed eventuali spese condominiali, anch’esse sono a carico del venditore fino alla data di consegna.
Giusto per sottolineare, il preliminare deve contenere una clausola che stabilisce una penale per ogni giorno di ritardo della consegna, salvo il danno ulteriore.
Sempre per tutelare l’acquirente, nel case history ho preteso che nel preliminare (poi riportato nell’atto di rogito) che la consegna delle chiavi alla scadenza venga fatta presso lo studio del notaio.
Da sempre il mio obiettivo è che la compravendita immobiliare sia sicura e protetta per i miei clienti, quindi in caso di consegna differita dell’immobile è importante considerare questi fattori e per questo ho chiesto al notaio di fiducia clausole chiare e definite.
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Per approfondimenti, qui una risposta dell’Agenzia delle Entrate in materia di consegna differita dell’immobile e tassazione.
