In questi giorni il governo sta definendo la Manovra di Bilancio per il 2024, che contiene molte novità anche riguardo l’universo della casa. Una delle più interessanti è quella relativa alla donazione degli immobili, tema di cui ho parlato molto spesso qui sul mio blog, perché per esperienza so che può diventare causa di molti problemi sia per chi vende casa che per chi acquista.
Per fare chiarezza, il contesto attuale della donazione è questo: se un immobile è stato donato, venderlo risulta molto complesso.
Come spiego in questo articolo dedicato alla donazione immobiliare, ecco un contesto tipo.
Una persona vuole comprare una casa, quindi procede a fare le verifiche documentali e scopre che è frutto di una donazione, ovvero che è stata donata a chi la possiede attualmente.
Se non è ben informato, il potenziale acquirente può pensare: “Ok, tanto è donata, è sua, quindi può venderla, la compro io”.
Il punto è che se chi vende ha dei parenti, i cosiddetti eredi di primo grado, ancora in vita, questi possono chiedere la restituzione del bene se ritengono che è stata lesa la quota legittima e vincono la causa.
Chi ha comprato la casa può quindi trovarsi sommerso da una marea di problemi, anche traumi legati alla perdita di un’abitazione, magari acquistata con tanti sacrifici.
I discendenti del donante possono infatti rivolgersi al giudice per una sentenza di restituzione, qualora venga dimostrato che la donazione è stata lesiva dei propri diritti di discendente, ovvero ha creato una riduzione dell’asse ereditario.
In più c’è il problema del mutuo.
Le banche, consapevoli di questa situazione, spesso chiedono a chi compra di stipulare una polizza assicurativa che vada a coprire il valore del finanziamento anche in caso di restituzione del bene.
Queste polizze scarseggiano in Italia, sono piuttosto costose e molto articolate.
Donazione degli immobili: cosa può cambiare con la manovra 2024?
Sottolineo ‘può cambiare’, perché la Manovra è ancora in fase di bozza. Poi verrà definita per passare al vaglio del Parlamento ed entrare in vigore a gennaio 2024.
Secondo la bozza della manovra di bilancio, cambia molto in tema di donazione degli immobili, perché il fatto che un bene sia stato donato non andrà più a pregiudicare la sua trasferibilità.
Questo, dal 1 gennaio 2024.
In sostanza, chi ha acquistato il bene a titolo oneroso o la banca che ha ottenuto un’ipoteca sul bene, non subiranno più pregiudizi dal fatto che – con la morte del donante – la donazione sia stata lesiva della quota di legittima che potrebbe spettare ai familiari stretti.
La manovra vuole oliare un sistema molto complesso, che ha fatto nascere – come visto- molti problemi a chi vendeva, a chi acquistava e anche richieste di tante garanzie da parte delle banche che andavano ad erogare il mutuo.
Cosa può succedere, quindi, dal 1 gennaio 2024 a chi reclama la quota di legittima?
Nel caso in cui un bene ricevuto in donazione – prendiamo ad esempio un appartamento – venga venduto e i parenti stretti vadano a reclamare la quota di legittima, i parenti potranno solo sperare nella capienza del patrimonio del donatario, ovvero di chi ha ricevuto l’appartamento in donazione.
Non potranno, in altre parole, rivalersi sul bene che è stato acquistato da altri.
Se il donatario è insolvente, il credito del legittimario resterà insoddisfatto e, questione molto importante, NON potrà quindi essere fatto valere ai danni di chi ha acquistato l’appartamento.
In sostanza, il principio di dare sicurezza alla circolazione dei beni e alle garanzie del credito bancario diventa più rilevante rispetto alla tutela dei legittimari.
Come visto, finora, una volta che la legittima fosse stata lesa, chi aveva ricevuto in donazione un bene – prendo sempre ad esempio un appartamento – poteva rivolgersi a chi l’aveva venduto per riaverlo indietro o ricevere una somma di denaro.
Una situazione tremenda, soprattutto se chi aveva acquistato l’appartamento era ignaro che fosse frutto di una donazione.
Nel 2005 era stata quindi introdotta la limitazione che la restituzione non poteva più essere richiesta a 20 anni dalla trascrizione della donazione ai registri immobiliari o a10 anni dal decesso del donante.
Una spada di Damocle che, con la nuova Legge di Bilancio, potrebbe venire azzerata.
Da sempre considero la donazione immobiliare un istituto molto rischioso, tanto più che se una volta c’era convenienza economica nel stipularla oggi non è più così, perché la pratica costa tanto quanto una compravendita.
Ora bisogna attendere gli sviluppi della Manovra, per capire come potrà cambiare volto questo sistema, facendolo diventare più fluido e meno rischioso per tutti, da chi vende a chi compra, da chi eroga credito ai professionisti nell’immobiliare incaricati della mediazione.
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