La legge di bilancio 2024 ha portato diverse novità in materia di casa, sia in merito alla compravendita che all’affitto. Una di esse riguarda la vendita delle case su cui sono stati effettuati lavori agevolati con il Superbonus 110%.
La legge di bilancio 2024, infatti, ha introdotto per chi vende casa dopo avere fatto dei lavori che sono stati agevolati con questo beneficio fiscale, una tassa sulla plusvalenza se sono trascorsi meno di 10 anni dai lavori stessi.
Ricordo che l’articolo di riferimento del Superbonus è il 119 del DL 34/2020.
Questa novità interessa gli immobili per cui la detrazione è stata utilizzata sia come sconto in fattura, che come cessione del credito.
Ci sono immobili esclusi? Sì, quelli acquisiti per successione oppure adibiti a prima casa per la maggior parte di 10 anni antecedenti alla vendita, oppure se tra la data di acquisto o costruzione della casa e quella della cessione sono trascorsi meno di 10 anni, per la maggior parte di questo periodo.
La plusvalenza sulle vendite di immobili fatte a meno di cinque anni dalla vendita prevedeva un’imposizione fiscale del 26% fino al 2023, con alcune eccezioni come la prima casa e i beni ereditati. Qualora, invece, la casa venga venduta dopo cinque anni dall’acquisto non viene applicata alcuna tassazione.
Ora, dal 2024, si deve pagare l’imposta sulle plusvalenze anche se la vendita avviene a meno di 10 anni dal termine dei lavori eseguiti beneficiando del Superbonus 110%.
Anche in questo caso restano esclusi gli immobili ereditati e la prima casa.
Come si calcola la plusvalenza per vendita di casa dopo il Superbonus?
La plusvalenza per vendita di casa dopo il Superbonus si calcola sulla una determinata imponibile a cui viene applicata l’aliquota fiscale del 26%.
Si sottrae dal prezzo di vendita quello di acquisto e poi, al prezzo di acquisto si possono aggiungere le spese sostenute per l’immobile, come ad esempio eventuali ristrutturazioni, il che fa scendere la base imponibile.
E qui entrano in gioco alcune variabili.
Per determinare l’importo della plusvalenza su cui viene applicata l’aliquota del 26% si possono sottrarre le spese al 50% per gli interventi eseguiti con agevolazione, conclusi da più di cinque anni.
Se questi interventi si sono conclusi da non più di cinque anni dalla data di vendita, i loro costi non saranno però deducibili, ovvero concorreranno a creare base imponibile per la plusvalenza.
Citando la legge di bilancio, in particolare i commi 64-67 dell’articolo 1, se l’immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110% viene rivenduto prima di 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza del 26% va calcolata considerando il maggior valore dovuto ai lavori di ristrutturazione.
Come visto, sono esclusi gli immobili acquisiti per successione adibiti a prima casa per la maggior parte dei 10 anni che sono antecedenti alla vendita oppure, se tra la data di acquisto della casa (o di costruzione) e la vendita, sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di questo periodo.
E, se gli interventi agevolati dal Superbonus si sono conclusi da meno di cinque anni dall’atto di vendita, tra i possibili costi deducibili non vengono quindi calcolati quelli relativi al 110%, mentre se i lavori sono terminati da più di cinque anni sono deducibili nella misura del 50%.
Cosa deve fare chi vende casa ristrutturata con Superbonus?
Se si vuole vendere una casa su cui sono stati fatti dei lavori sfruttando il Superbonus 110% è oggi fondamentale chiedere supporto a un tecnico di fiducia per verificare la casistica di interesse.
Questo permette di comprendere se e quanto può costare la plusvalenza, in modo da valutare con precisione ogni aspetto della compravendita.
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