Oggi voglio parlarti di responsabilità, una parola che per me ha un valore profondo, ma su cui in giro c’è una confusione impressionante.
Parto da un case history che mi è successo qualche giorno fa: un cliente mi ha scritto che è responsabilità dell’agente immobiliare verificare la regolarità di un’immobile, dove per regolarità si intendono le verifiche urbanistiche e catastali.
Parto dall’inizio per chiarire la questione: in una compravendita immobiliare ci sono di base tre soggetti: chi vende, chi compra e il notaio che esegue il rogito.
Naturalmente ce ne può essere un altro, che è l’agenzia immobiliare quando svolge attività di intermediazione.
La domanda è: se la casa ha delle difformità, la responsabilità è dell’agente immobiliare? O magari del notaio? O forse di chi la sta comprando?
No, la responsabilità delle eventuali difformità di un immobile è sempre di chi vende, punto.
Le responsabilità dell’agente immobiliare
Per capire qual è la responsabilità dell’agente immobiliare cito il Codice Civile, nel dettaglio l’art. 1759, comma 1 c.c. In materia di responsabilità del mediatore, che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Comunicare: questa è la chiave, perché l’obbligo dell’agente immobiliare è quello di comunicare circostanze note che possono influire sulla conclusione dell’affare, ovvero della compravendita.
Responsabilità, diligenza ed effetto boomerang
Quando mi viene affidato un incarico di vendita in esclusiva, da sempre provvedo fra le prime cose ad effettuare una verifica urbanistica e catastale, con il supporto di tecnici qualificati.
Questo permette di capire immediatamente se l’immobile ha dei problemi urbanistici o catastali che ne possono pregiudicare la vendita.
Quindi, comunico a chi vende che l’immobile ha dei problemi e questo può influire sulla conclusione della compravendita.
Eppure, questa cura e questa professionalità, tante volte sortiscono un effetto boomerang, perché, diverse volte nel corso degli anni, non mi sono stati affidati degli immobili perché chi vendeva non riteneva ‘importante’ questo aspetto.
Affermava che facevo troppe domande e sollevavo troppe questioni, per questo preferiva andare da agenzie che non chiedevano nulla e lasciavano tutto così, insabbiato.
Salvo poi trovarsi con il mutuo non erogato da parte della banca dell’acquirente in quanto il perito della banca aveva rilevato le incogruenze e difformità catastali dell’immobile bloccando così la pratica e il buon esito dell’erogazione del mutuo o davanti al notaio che rifiutava di fare il rogito perché i documenti dell’immobile erano mancanti o non erano in ordine.
Questi casi sono successi più volte e, in coscienza, so di avere agito con diligenza e so anche che chi ha nascosto la testa sotto la sabbia non ha di certo concluso la compravendita, o magari l’ha conclusa con enormi problemi futuri per tutti.
E da questo mi allaccio all’altro argomento di oggi.
Il notaio è responsabile dei problemi della casa?
Ancora una volta, la risposta è no: la responsabilità è del venditore e lo conferma anche una recente sentenza della Corte di Cassazione (qui l’articolo che ne parla)
Il mio notaio di fiducia, ad esempio, fa dichiarare al venditore che la casa oggetto del rogito fa fede allo stato di fatto, come da planimetrie depositate in catasto.
Il punto, comunque resta uno: l’agente immobiliare ha l’obbligo di comunicare alle parti se ci sono difformità catastali e/o urbanistiche NOTE, così che possano essere sanate, per attivare una compravendita sicura e protetta per tutti.
L’agente stesso sceglie di controllare e questo si chiama diligenza, ma si sa che in questo mondo c’è chi lavora con diligenza e chi non lo fa…
Il punto è che se il venditore non vuole sanare le difformità, devo scrivere in onestà che non è il cliente che fa per me, perché la mia priorità è che le parti siano sicure e tutelate.
E concludo sottolineando che – quando si parla di responsabilità – è sempre bene basarsi su un’informazione di qualità, per questo bisogna fare riferimento alle leggi e a fonti autorevoli, altrimenti il rischio è di fare confusione e anche scelte sbagliate.
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