L’altro giorno ho letto un case history di un collega, sul fatto che una persona aveva firmato il preliminare di vendita della casa, ma l’acquirente continuava a rinviare il rogito notarile.
Il rogito era stato rinviato ben due volte, e il venditore aveva cominciato a insospettirsi.
Questa è una situazione che posso definire ‘borderline’ perché il confine della legalità è molto sottile.
Ma, soprattutto, è una situazione dove il venditore sta probabilmente avendo a che fare con persone poco oneste o, perlomeno, con una gestione della compravendita poco lungimirante (a mio avviso si può parlare di vera e propria mala gestione)
L’agente immobiliare aveva infatti chiesto il pagamento della provvigione nel momento della stipula del contratto preliminare, quindi prima del rogito e questo giuridicamente è corretto.
Il problema è che il rogito veniva continuamente rinviato quindi, di fatto, il venditore NON aveva ancora venduto la casa.
Qui si delinea uno scenario ‘pericoloso’: talvolta ci sono agenti immobiliari scorretti, che spingono per firmare preliminari di vendita o proposte di acquisto, senza verificare che possano andare a buon fine e questo può portare a rinviare il rogito.
Questo dà loro diritto alla provvigione, perché è vero che questa spetta al momento della firma del preliminare, a patto che non ci siano clausole sospensive (te ne parlo fra qualche riga), ma in questo modo il cliente si trova a gestirsi la ‘patata bollente’ da solo.
Questo comportamento è scorretto. Per questo, prima di procedere con il preliminare faccio le verifiche del caso. In più, dispongo di un bacino di clienti che stanno cercando casa a Lodi proprio in questo momento che sono solvibili e referenziati.
Questo permette ad ambo le parti di procedere con una compravendita sicura e trasparente, senza stress inutili per nessuno.
Le clausole sospensive nel preliminare
Nella proposta di acquisto possono essere inserite le cosiddette clausole sospensive.
Una di queste è la proposta di acquisto subordinata al mutuo, che è in sostanza una clausola che può essere inserita nella proposta di acquisto, subordinata all’ottenimento del mutuo per acquistare casa.
Con questa clausola si subordina l’efficacia vincolante della promessa di acquisto all’erogazione del finanziamento.
L’articolo di riferimento è il 1353 del Codice Civile, secondo cui si può stipulare un contratto mettendo come condizione la sua eventuale risoluzione, in caso di quello che viene definito un avvenimento X, ovvero futuro incerto.
Attenzione, ricordo che una volta firmata dal venditore, la proposta di acquisto diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare!
Come funziona la provvigione dell’agente immobiliare
La provvigione matura al momento in cui viene accettata la proposta
La proposta nel momento in cui viene accettata è a tutti gli effetti il contratto preliminare
Ecco perché nel case history che citavo all’inizio di questo articolo, effettivamente il venditore la doveva all’agente, anche se si era dovuto rinviare il rogito più volte.
Quella transazione era stata, secondo me, gestita in modo opaco, mentre se avessero inserito la clausola sospensiva, l’agente immobiliare non avrebbe maturato la sua provvigione, fino a quando non si fosse verificata la condizione sospensiva ‘salvo approvazione del mutuo’.
Lavoro spesso con questa clausola, in quanto credo sia un modo trasparente e corretto per tutte le parti coinvolte.
Inoltre, nella contrattualista, inserisco che la mia provvigione deve essere regolata una volta che il mutuo viene deliberato, così da snellire le procedure.
Questa è la mia visione come agente immobiliare professionale e il mio impegno è quello di fare sempre verifiche accurate sulla solvibilità delle parti, per evitare proprio che si verifichino situazioni spiacevoli e stressanti, oppure di includere le opportune clausole sospensive, qualora sia il caso.
Per i miei servizi immobiliari clicca qui e contattami, sono in ascolto.
